限购政策下三亚市房屋租赁市场
的发展研究
摘 要
随着人们生活水平的不断改善，房地产行业取得了突飞猛进的发展，一方
面是为了自住，另一方面是为了投资，从而导致房价的一路飙升，然而过快的
发展总是会出现一系列社会问题，威胁社会的和谐稳定，因此为了改善目前的
状况，我国开始全面推广限购政策。
2018 年海南省实施“全域限购”政策，通过户籍、社保、年限、贷款等多
种手段对海南楼市进行调控，导致购房需求减少，全省房地产经济增速放缓。
而随着自由贸易港的建设，以及旅游业的进一步发展，海南省流动人口不断增
多，房屋租赁市场的需求将会进一步增加。三亚市作为海南省最重要的旅游城
市之一，其房屋租赁市场的发展具有重要的现实意义。
基于以上认识，本文以限购政策为背景，通过文献分析、实地调研等研究
方式，全面了解三亚市房屋租赁市场的现状，寻找出存在的主要问题，通过市
场供求理论和实际情况相结合的方式分析原因，结合国内外研究现状，从中总
结先进经验，从平衡市场供需状况、完善市场长效机制和健全市场管理理制度
等三个方面提出相应的对策，适应三亚房屋租赁市场的发展，丰富三亚市房屋
租赁市场相关研究内容。当然，由于条件限制，到截稿时期所收集的数据仍不
全面，加之本人学识水平有限，对城市房屋租赁管理中新出现的问题的认识有
待深化，这些都是今后需要提高的地方。其实房屋租赁和汽车租赁由此相似之
处，我们可以在对比中进行更深一步的研究。
关键词：限购政策；三亚市；房屋租赁市场
限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究
Abstract
As the ceaseless improvement of people's living standard, the development of the real
estate industry achieved by leaps and bounds, on the one hand is to the living, on the
other hand is for the sake of investment, which leads to the soaring house prices, but
too fast will always appear a series of social problems, the development of threat to
social harmony and stability, so in order to improve the current situation, our country
began to comprehensive promotion restrictions.
In 2018, hainan province implemented the "region-wide purchase restriction" policy
and regulated the property market of hainan through household registration, social
security, fixed number of years, loans and other means, resulting in reduced demand
for house purchase and slowing down the growth rate of the real estate economy in
the province. With the construction of the free trade port and the further development
of tourism, the floating population in hainan province keeps increasing, and the
demand for housing rental market will further increase. As one of the most important
tourist cities in hainan province, the development of the housing rental market in
sanya is of great practical significance.
Based on the above understanding, this article to restrictions as the background,
through research approaches such as literature analysis, field investigation, a
comprehensive understanding of the present situation of the housing rental market,
sanya, find out the main problems, through a combination of market supply and
demand theory and actual situation analysis, combining with the status quo at home
and abroad, summarizes the advanced experience, from the market supply and
demand balance, improve the market long-term mechanism and the market
management system and so on three aspects put forward the corresponding
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限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究
countermeasure, adapt to the development of sanya, housing rental market, housing
rental market, sanya rich related research content. Of course, due to the limitations of
conditions, the data collected by the deadline is still not comprehensive, and my
knowledge level is limited, and my understanding of the new problems in urban
housing rental management needs to be deepened. All these are areas that need to be
improved in the future. In fact, the similarities between house rental and car rental can
be further studied in the comparison.
Key words: limited purchase policy; Sanya; housing rental market
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限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究
目 录
一、 绪论..................................................7
（一）研究背景 ..............................................................................................................7
1 、限购政策的提出与实施 ....................................................................................7
2 、三亚房屋租赁市场的发展背景 ........................................................................8
（二）理论基础 ..............................................................................................................9
1 、基本概念 ............................................................................................................9
2 、 相关理论——供求理论 ..................................................................................9
（三）研究方法 ............................................................................................................10
1 、文献分析法 ......................................................................................................10
2 、实地调研 ..........................................................................................................11
（ 四 ）研究 综述 ............................................................................................................11
1 、国外研究 综述 ..................................................................................................11
2 、国内研究 综述 ..................................................................................................12
（ 五 ）研究意义 ............................................................................................................13
（ 1 ）理论意义 ......................................................................................................13
（ 2 ）现实意义 ......................................................................................................14
二、 三亚市房屋租赁市场供求现状........................... 14
（一）市场需求现状 ....................................................................................................15
（二）市场供 给 现状 ....................................................................................................16
1 、 私 有住 宅 供 给 ..................................................................................................16
2 、 组织性 机 构 供 给 ..............................................................................................16
三、 三亚市房屋租赁市场面 临 的问题......................... 1 7
（一）市场供需不 协 调 ................................................................................................17
1 、供 给 主 体 结 构 不合理 ......................................................................................17
2 、 缺乏足量 的适租房 源 ......................................................................................18
3 、租 金 价 格 不稳定 ..............................................................................................18
（二）市场长效机制不完善 ........................................................................................18
1 、房屋 登记 制度不完善 ......................................................................................18
2 、租赁市场 诚信体 系 缺失 ..................................................................................19
3 、中 介 机 构 不 规范 ..............................................................................................19
（三）市场管理 体 制不健全 ........................................................................................20
1 、房屋租赁管理法 规 不健全 ..............................................................................20
2 、房屋租赁管理制度不健全 ..............................................................................20
四 、 三亚市房屋租赁市场发展对策建 议 ....................... 21
（一）加 大 适租房供应 力 度 ........................................................................................21
1 、丰富租赁房屋供应主 体 ..................................................................................21
2 、制定合理的租 金 价 格区间 ..............................................................................21
（二）加快房屋租赁市场长效机制建设 ...................................................................21
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限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究
1 、完善租赁房屋 登记备案 制度 ..........................................................................21
2 、加 强 租赁市场 诚信体 系建设 ..........................................................................22
3 、 规范 房屋中 介 机 构 ..........................................................................................22
（三）健全市场管理 体 制 ............................................................................................22
1 、健全租赁住房 配套 的法 律体 系 ......................................................................22
2 、健全房屋租赁市场管理制度 ..........................................................................23
（ 1 ） 规范 管理 程序 ..............................................................................................23
（ 2 ）加 强 房屋租赁管理 队伍 建设 ......................................................................23
五 、不 足 与展 望 ............................................ 23
致 谢 .................................................. 25
参考 文献 ........................................................................................................................26
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限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究
限购政策下三亚市房屋租赁市场的
发展研究
一、 绪论
（一）研究背景
1 、限购政策的提出与实施
由于房价 居 高不下， 引 发了一系列的社会问题，比 如 年 轻 人 没 有住房结 婚
难 ，在高房贷的 压力 下，一个 家庭 基本上所有的 钱 都 用 在了 还 贷上， 根 本 无力
去 进行其 他 的 消费 ，这 样 一 来 对于其 他 行业的发展 来说 是 非常 不 利 的，其 次很
多地方出现了“ 炒 房 热 ”的现 象 ， 即很 多人通过 买卖 房屋 盈利 而不是出于自住
的需求，这 使 得 很 多 无 房 居 住的年 轻 人更加 买 不 起 房， 2018 年，海南省政 府针
对目前的房地产问题出 台 了全域限购的政策，随着政策的 良好落 实， 使 得三亚
在 短 期内 抑 制了投机 性 的购房行为， 无 论是新房 还 是二手房，房价在 短 期内都
会有所下 降 。从房产需求方面上 来看 ，限购 令 的推出在户籍、社保、贷款、年
限等方面都有了一定的限制， 造成 房屋供 给量 的减少， 短 期内海南房地产市场
的房屋主要是 已 建 成正 在出 售 以及在建的 预售 房屋。 但 是住房 属 于 刚性 需求，
并且它 是我们 居 住中的一种 必 需 品 ，所以当购房 者 的购 买力 以及投资 力被 限制
之后，房屋租赁市场的需求将会随之 变 得更 大 。因此，为了更 好 地 促 进房屋租
赁市场的快速健 康 发展，对房屋租赁市场的研究具有深 远 的现实意义。
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限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究
2 、三亚房屋租赁市场的发展背景
（ 1 ） 政策背景
2015 年，三亚市政 府 出 台 规 定， 明确 三亚市 已 建 成 的 公共 租赁住房和 廉 租住
房以及在建 公共 租赁住房和 廉 租住房 统 一列 入公共 租赁住房管理， 并轨 后的 公
共 租赁住房和 廉 租住房， 统称 为 公共 租赁住房， 并 在房 源筹 集、 配 租管理、租
金 管理、租赁管理、 监督 管理、法 律责任六 个方面作了具 体 的 规 定，为三亚市
公共 租赁住房的管理提供了政策 依 据。 同 时，当今时 代 对于人 才 的 竞争越来越
激烈 ，三亚市政 府 为了 留 住人 才 ，解 决 人 才落 户问题，保 障 人 才 住房的 权益 ，
出 台 了一系列的相关政策，在 遵 从 《 海南省 财 政 厅 海南省人 力 资 源 和社会保 障
厅 关于实施 引 进人 才 住房保 障 有关问题的通 知》 等文件的前提下，三亚市政 府
对于具 体 的步 骤 进行了 细 化 落 实，从而 使 其更加具有可行 性 ， 能够给予 人 才 更
好 的保 障 ，比 如针 对所需要的 各 种 材料 都进行了 明确 ， 同 时对于 监督 管理 做 了
详细 的 指 导 说明 ，以此 指 导三亚市人 才 住房租赁 补贴 和购房 补贴申请 发放 工 作。
（ 2 ） 旅游行业背景
如 今随着收 入 水平的提高，人们更加 倾向 于 选择 旅行 来满足精神 上的 享受 。
借助 改 革 开放的 春风 ，三亚的旅游业 迅 速发展。 根 据三亚市 2018 年 统计 年 鉴来
看 ， 2017 年三亚 接 待过 夜 旅游 者 人数 达 到 1830.97 万 人 次 ，相比 2016 年 同 期增
幅 为 10.86% 。旅游业的快速发展为三亚 带来巨大 的流动人口，其中 短 期游 客占
比 较大 ，为 满足居 住需求，这 部 分人 往往 会 选择 租房而 居 ，这 就 为房屋租赁市
场 带来 了 充足 的 客源 。因此，旅游业的发展为三亚房屋租赁市场提供了重要的
需求 支撑 。而为了实现对流动人口的管理，房屋租赁管理 成 为流动人口管理的
重要 抓 手。由此 看来 ，三亚市旅游业和房屋租赁市场的发展相 互促 进，相 辅 相
成 ，具有 密 不可分的关系。
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限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究
（二）理论基础
1 、基本概念
（ 1 ）房屋租赁
房屋租赁 顾名思 义 即 将自 己拥 有的房屋出租出 去 ， 获 得租 金 的行为。通 常
情况下 按照 房屋种 类 的不 同 可以分为 两 种， 首 先是住 宅 租赁， 即 住 宅 的主人将
自 己 房 子 的 使用权让渡 出 去 ，从而 获 得 利益 的过 程 ，其 次 是 商铺 、 写字 楼、 仓
库 等的租赁行为。
本文所 探讨 的房屋租赁市场 涵盖 的出租屋 范围仅包括 所有 权 为个人的 私 有
住 宅 和所有 权 为国 家 的保 障性 住 宅 。
（ 2 ） 房屋租赁市场
一 般 情况下，房屋租赁要进行具 体 的 划 分，会因为房屋 性质 的不 同 房屋租
赁的过 程也 会相应的有 差别 ，比 如正常 情况下我们租赁房屋需要 跟 房屋的所有
权 人进行 联 系， 如果 房屋 共 有， 那么 需要 征 得 共 有人的 同 意， 承 租人与出租人
达成 合意 就 可以进行房屋的租赁活动， 但 是 公 有房屋的租赁 却 不是 如 此，我们
都 知道公 有 即 国 家 所有， 但 是在进行房屋租赁的时 候 我们不可 能直接联 系国 家
于是国 家 出 台 了 授 权 的 措 施，将自 己 的 权利 授 予 相应的 单位 进行 履 行， 公 有房
屋的租赁可以分为以下 两 种， 首 先是 直 管 公 房，主要管理主 体 是房地产行政主
管 部 门 ，因此 想 要租赁 直 管 公 房需要与相关的 授 权 主 体 进行 接 洽 ，其 次还 有自
管 公 房，对于自管 公 房 没 有 直 管 公 房 那么 严 格 ， 正常 情况下是由 授 权 的 单位 行
使 相应的 权利 。 [2]
2 、 相关理论 明 晰
在房屋租赁市场中 首 先需要 遵 从的 就 是供求理论，在 马克 思看来 ，供需实
际上都取 决 于生产 力 水平。 同 时在 《 西 方经济学 》 中，有一个 明确 的供需定义
对于供 给 我们可以将其理解为 如果 在其 他 所有要 素 一致的情况下，生产 者能够
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